Mercado Hoteleiro
Estrutura Jurídica do Hotel
"No sistema de locação conjunta de unidades imobiliárias, denominado de pool hoteleiro, constitui-se, independentemente de qualquer formalidade, Sociedade em Conta de Participação (SCP) com o objetivo de lucro comum, onde a administradora (empresa hoteleira) é a sócia ostensiva e os proprietários das unidades imobiliárias integrantes do pool são os sócios ocultos." (Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 14/2004, parágrafo único).
Desta forma, todas as operações hoteleiras e administrativas do pool serão sempre executadas pela administradora, em nome da sociedade isentando cada participante das preocupações e responsabilidades com estas tarefas.
Sociedade em conta de participação "SCP":
A sociedade em conta de participação é considerada, pelo novo Código Civil, sociedade não personificada (não possui os atos constitutivos registrados na Junta Comercial), trata-se na verdade de um contrato de investimento comum. Podemos dizer que a SCP é um grande contrato de investimento, onde as partes comungam esforços para atingir um objetivo comum, inevitavelmente o lucro.
A SCP, não tem personalidade jurídica. Não tem CNPJ. Não tem denominação social. Assim, os negócios que são praticados pela SCP, externamente, são assumidos pela pessoa física ou jurídica do sócio ostensivo. É este quem aparece para o mercado. É em seu nome que as transações são realizadas. Porém, internamente, sabe-se que existem outros sócios, que investem recursos e objetivam retorno.
Quando duas ou mais pessoas se associam para um empreendimento comum, poderão fazê-lo na forma de SCP, ficando um ou mais sócios em posição ostensiva e outro em posição oculta (chamam-se estes sócios participantes ou participativos).
A sócia ostensiva será a empresa administradora do pool hoteleiro e os sócios ocultos, os condôminos que ingressarem com as suas unidades imobiliárias no pool.
Sócio ostensivo: O sócio ostensivo realiza todas as operações sociais em seu nome ou denominação social e todas as obrigações perante terceiros, sejam fornecedores, clientes, empregados e outros, são assumidas apenas pelo sócio ostensivo, e a ele compete responder por elas.
Sócios ocultos: O sócio oculto não participa da administração da sociedade em conta de participação, conferindo-lhe a lei, porém, o direito de fiscalização, com a ressalva de que não poderá tomar parte nas relações do sócio ostensivo com terceiros.
VANTAGENS!!!
As vantagens desta solução são incontáveis.
- Em primeiro lugar, a sociedade limitada obteria o capital de que necessita e os investidores teriam seu dinheiro aplicado em produção, revelando que este tipo societário tem uma importante função econômica, permitindo que o empresário fuja dos exorbitantes juros bancários. Mais que isso, os sócios ocultos estarão investindo seu capital num empreendimento que está no controle de pessoas que presumidamente possuem o conhecimento necessário para desenvolver o negócio.
- Em segundo lugar, garante-se privacidade aos investidores, porque a sociedade em conta de participação é uma sociedade "secreta".
- Ainda, a responsabilidade civil pelos negócios jurídicos realizados pela sociedade é exclusivamente do sócio ostensivo. Os sócios participantes não mantêm qualquer relação jurídica com os credores, logo, respondem apenas regressivamente perante os sócios ocultos.
Pool Hoteleiro como sociedade em conta de participação:
É um sistema associativo em que os proprietários de unidades de um empreendimento imobiliário, destinam suas unidades para a exploração hoteleira.
Constituem objeto desse sistema associativo, alem dos apartamentos integrantes do hotel, as suas respectivas áreas e bens comuns, como o restaurante, as salas de convenções, incluídos todo o seu mobiliário, equipamentos, utensílios, instalações, e decoração, para a exploração hoteleira.
O contrato de pool hoteleiro define e determina todos os direitos e obrigações entre as partes, inclusive a administração hoteleira, com seu plano de contas e forma de distribuição dos resultados, fundos de reserva, taxa de administração etc.
Através do pool hoteleiro o comprador tem a garantia de participar de todos os resultados que o hotel distribuir para os proprietários, inclusive os resultados do restaurante, da locação das salas de convenções, etc.
Perguntas e respostas:
a) É um apart-hotel?
Não é um apart-hotel - O apart-hotel é um misto de apartamento residencial com hotel, uma parte dos proprietários reside no apartamento adquirido e a outra parte, coloca suas unidades para serem utilizadas como quartos de hotéis, para isto, contratam uma administradora hoteleira para gerenciar o "Pool Hoteleiro".
b) Como eu sei, se a renda do hotel foi distribuída corretamente?
Cada hotel tem uma conta corrente independente; mensalmente é emitido um balancete onde são detalhados todas as contas de receitas e despesas e após retenção do fundo de reserva e o pagamento da taxa de administração da operadora hoteleira, o restante é distribuído em partes iguais para cada proprietário das unidades hoteleiras.
Entre os proprietários é eleito um sindico e um conselho fiscal, que podem solicitar informações mais detalhadas da operadora hoteleira.
c) Estou comprando uma quota do hotel?
Não, você adquire uma ou mais unidades hoteleiras, de acordo com a Lei 4.591/64, que rege as incorporações imobiliárias; portanto, a compra de unidades hoteleiras equivale a compra de apartamentos em um edifício residencial ou salas em um prédio comercial.
d) Se o meu apartamento não for utilizado, eu vou participar da renda do hotel?
Sim, através do "Pool Hoteleiro" o comprador tem a garantia de participar de todos os resultados que o hotel distribuir para os proprietários, inclusive os resultados do restaurante, da locação das salas de convenções, tarifas de telefonia etc.
e) Eu posso vender o meu apartamento?
Sim, o apartamento pode ser vendido como qualquer outro imóvel, através de escritura publica de compra e venda, por que a unidade hoteleira é uma unidade autônoma de um condomínio.
f) E se num determinado mês as despesas forem maiores do que as receitas, quem paga a conta?
Quem paga a conta do mês deficitário são os proprietários, aportando o montante necessário, rateado por unidade hoteleira; Porem, esta hipótese, é muito difícil de ocorrer, por que o custo operacional dos hotéis é muito baixo, atingindo o ponto de equilíbrio entre as receitas e despesas com apenas 30% de taxa de ocupação.
O fato da taxa de administração da operadora ser cobrada somente sobre o resultado operacional do hotel, é outra salvaguarda significativa para minimizar o risco de eventual aporte de capital, pois a remuneração da operadora está vinculada somente aos resultados positivos do empreendimento hoteleiro.
Rentabilidade
Uma alternativa para o pequeno, médio e grande aplicador, o investimento imobiliário em hotelaria oferece excelente retorno financeiro, segurança patrimonial e alta liquidez. Ao investir em uma UH (unidade hoteleira) você ganha a médio/longo prazo com a valorização de seu imóvel e, mensalmente, com o lucro do negócio hoteleiro.
Através do pool hoteleiro o comprador tem a garantia de participar de todos os resultados que o hotel distribuir para os proprietários, a renda líquida obtida é rateada ao final de cada mês, isto é, descontadas as despesas, impostos, inclusive IR.
Como o contrato de pool hoteleiro é feito sob a forma de Sociedade em Conta de Participação (SCP), em acordo com a legislação em vigor, o proprietário pessoa física ou jurídica, lançará os rendimentos em sua declaração de renda como rendimentos isentos, por se tratar de distribuição de lucros, cuja tributação pertinente é retida na operação da SCP.
Além das receitas de hospedagem, o investidor em hotelaria se beneficia de todos os outros serviços comercializados pelo hotel, tais como restaurante, frigobar, espaço de convenção, estacionamento, etc.
COMPARATIVO DE RENTABILIDADE
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Residencial
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Comercial
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Hotel
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| Investimento |
R$ 340.000,00
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R$ 340.000,00
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R$ 340.000,00
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| Aluguel |
0,50%
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0,70%
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070%
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| Rentabilidade bruta a/a |
R$ 20.400,00
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R$ 28.560,00
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R$ 28.560,00
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| Administradora |
R$ 2.040,00
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R$ 2.856,00
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-
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| Imposto de Renda |
R$ 5.610,00
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R$ 7.854,00
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-
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LUCRO LÍQUIDO
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R$ 12.750,00
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R$ 17.850,00
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R$ 28.560,00
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Obs.: Resultado hoteleiro considerando 70% de taxa de ocupação e diária de hospedagem de R$315,00.
É importante destacar que, no hotel, o valor de fato investido será entre 25% e 50% do custo total do hotel. Este percentual será pago parcelado durante a construção e o restante, entre 50% e 75% do investimento, será pago após a entrega do hotel e, com o início da operação hoteleira, o lucro da operação, praticamente paga o saldo de financiamento. Desta forma é possível adquirir um imóvel de R$340.000,00, pagando em torno de R$85.000,00 e o restante é o hóspede do hotel quem vai ajudar a pagar.
TAXA DE OCUPAÇÃO
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45%
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50%
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55%
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60%
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65%
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70%
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75%
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80%
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| 1 - Receita de Hospedagem | 4.522,50 | 5.025,00 | 5.527,50 | 6.030,00 | 6.532,50 | 7.035,00 | 7.537,50 | 8.040,00 |
| 2 - Custo Fixo | 840,00 | 840,00 | 840,00 | 840,00 | 840,00 | 840,00 | 840,00 | 840,00 |
| 3 - Custo Variável | 1.356,75 | 1.507,50 | 1.658,25 | 1.809,00 | 1.959,75 | 2.110,50 | 2.261,25 | 2.412,00 |
| 4 - Custo Operacional Total (2) + (3) | 2.196,75 | 2.347,50 | 2.498,25 | 2.649,00 | 2.799,75 | 2.950,50 | 3.101,25 | 3.252,00 |
| 5 - Receita Líquida (1) - (4) | 2.325,75 | 2.677,50 | 3.029,25 | 3.381,00 | 3.732,25 | 4.084,50 | 4.436,25 | 4.788,00 |
| 6 - Taxas de Administração | 395,38 | 455,18 | 514,97 | 574,77 | 634,57 | 694,37 | 754,16 | 813,96 |
| 7 - Receita para Distribuição (5) - (6) | 1.930,37 | 2.222,33 | 2.514,28 | 2.806,23 | 3.098,18 | 3.390,14 | 3.682,09 | 3.974,04 |
| Índice de Receita | 42,68% | 44,23% | 45,49% | 46,54% | 47,43% | 48,19% | 48,85% | 49,43% |
Distribuição Unidades Tipo 1
Coeficiente de Rateio (0,00617) | 1.715,89 | 1.975,40 | 2.234,91 | 2.494,43 | 2.753,94 | 3.013,45 | 3.272,97 | 3.532,48 |
Distribuição Unidades Tipo 2
Coeficiente de Rateiro (0,00823) | 2.287,85 | 2.633,87 | 2.979,88 | 3.325,90 | 3.671,92 | 4.017,94 | 4.363,96 | 4.709,97 |
1 - RECEITA DE HOSPEDAGEM: Valor da Receita de Hospedagem, com base na diária por quarto: R$ 335,00
2 - CUSTO FIXO: Valor da Despesas com Taxa Condominial, IPTU, e Taxas Conexas, estimadas em R$ 840,00
3 - CUSTO VARIÁVEL: Valor das Despesas com ISS, IRRF, Lavanderia (cama, mesa e banho), Telefonia (local) Café da manhã, Artigos de Quarto (xampús, sabonetes, impressos, etc) Luz, Gás, Despesas de Propaganda, Manutenção e Reposição, etc, tudo de acordo com os itens especificados no Contrato de Locação Administrativas e Operacionais, firmado com a Promenade, que corresponde a 30% da Receita de Hospedagem.
5 - HONORÁRIOS GESTÃO ADMINISTRAÇÃO calculados sobre a receita líquida antes da distribuição ao Poolista.
6 - ÍNDICE DE RECEITA: Coeficiente da Receita Líquida em r elação à Receita de Hospedagem.
7 - A distribuição líquida do POOL é o resultado da RECEITA BRUTA DE HOSPEDAGEM, deduzidos: 1 - CUSTO FIXO; 2 - CUSTO VARIÁVEL; 3 - HONORÁRIOS DA ADMINISTRADORA
8 - As projeções de rentabilidade não são de responsabilidade da incorporadora, sendo fruto de estudos de viabilidade efetuados pela operadora hoteleira, atualizados em abril de 2012, sujeitando-se a variações positivas e negativas ao longo do tempo.
Abel Castro, diretor de Desenvolvimento da Accor
